存量房贷利率基准转换

存量房指已经售出并交付的房屋，而存量房贷是指以购房者的存量房为抵押物质押所获得的贷款。存量房贷款利率作为房贷利率中一个重要的组成部分，其变化直接关系到广大购房者的购房成本。最近，呼声在降低存量房贷款利率的一再升高，让不少购房者充满期待。然而，与此银行和监管部门的冷静思考在持续。持之以恒地降低存量房贷利率对于促进市场回暖当然有所帮助，但局面不容忽视。从宏观经济、金融等多方面综合考虑，我们需要在保持经济稳定和防范风险的前提下，权衡利弊谨慎前行。

一、 利率下限行不行

许多购房者认为， 现在的利率已经比较高了， 降低利率能够减轻负担， 刺激消费。 然而， 存量房贷利率不是由银行决定的， 而是由人民银行或央行制定的LPR 调整而来。 LPR 的价值反映了央行对宏观经济形势的评价以及货币政策的定调。 此次， 央行降低 LPR 底框利率后， 很多城市就迎来了首套房贷的利率下调， 也带动了一些房贷利率的降低。 但对于存量房贷利率的降低， 现行法规还未明确规定。 此前， 整体市场较为均衡， 约定利率合理， 整体非常良好。 如果强制要求降低利率， 银行会有管理和契约违反等方面的风险， 而购房者可能就被迫承担法律风险和契约纠纷风险。 当然， 强制要求也不排除出现因为财务因素导致的违约风险。 因此， 在考虑利率下限的 要充分评估和权衡后果， 并且衡量法律责任的承担能力。

二、 降息多了不好

短期内， 降低存量房贷款利率完全可以促进购房和消费热情的提升。 然而， 长期来看， 存量房贷款总体利率下降为负面效应大于正面效应。 存量房贷款是已经售出和交付的房屋， 土地与房屋的市场价值会随着供求关系不断变化。 如果以高价购买， 那么银行在考虑到安全性的 会上调贷款利率。 一旦突然下降， 它造成的市场风险也会随之增加， 这对于购房者和借款人来说都是一种风险。 其次， 银行降低存量房贷款利率， 会使存量房贷款的拥有者得到利益， 但导致未来贷款的利润将进一步下降， 对银行业的信贷能力和盈利水平都会造成负面影响。 结构性的金融风险也在逐渐显现。 降低存量房贷利率意味着对于已有的行业链条和垂直服务业的裁减和转型， 它对行业链和金融安全是有很大的影响。

三、 稳妥前行，综合施策

如何发挥政策的支持和保障？ 当前， 国家部门正在努力为中小微企业提供贷款、 核减租赁费、 向商家提供消费贷款等， 而这些优惠利率的贷款对提振消费有更大的效果。 在存量房贷款利率优惠上， 可以考虑明确金融政策和监管政策， 鼓励银行通过灵活的市场化利率调整机制， 根据不同家庭收入状况、 房价以及房屋类型等条件制定个性化利率， 满足购房者的资金需求， 促进市场回暖。 除此之外， 还可以提倡金融机构通过众筹等方式， 为购房者提供资金支持， 为受疫情影响较大的行业提供低息贷款， 着力缓解资金瓶颈， 支持经济复苏。

有鉴于此， 汇总上述比较内容及相关分析， 我们认为，在降低存量房贷款利率这个问题上， 需要坚持按需调整、 稳妥前行的原则， 不可急于求成。 要坚持市场化原则， 合理运用贷款风险准备金、 资本充足率指标等手段， 动态调节各种利率， 鼓励银行合理竞争， 推动市场形成合理的存量房贷款利率水平。 其次， 要有长远的眼光， 意识到降息所产生的负面影响，并寻求其他有效的市场政策和手段。 最好寻求疫后的综合施策， 缓解经济下行， 保障金融安全， 充分发挥市场的优势和潜力， 促进社会与经济的长期发展。